A um passo da regularização

Tramitando há quase um ano na Câmara de Vereadores de Marechal Cândido Rondon, o projeto de lei complementar 04/2016, que prevê alterações no Plano Diretor Municipal, deve ser votado ainda neste ano. Com a proposta de alterar a definição das áreas de ocupação urbana em vigor, se receber o aval do Legislativo a proposta garantirá a legalização de condomínios que atualmente estão em situação irregular, adquiridos para formar loteamentos, mas que pelo atual Plano Diretor estão na zona rural e não podem ser urbanizados.

De acordo com levantamento feito pelo Poder Público, pelo menos cinco mil rondonenses – quase 10% da população -, têm interesse direto na aprovação desta lei, uma vez que aguardam a regularização dos terrenos para poderem construir suas casas. Nenhum desses condomínios são irregulares, porque não formalizaram nada perante a prefeitura, já que não existe legislação para regularizá-los hoje. A partir do momento que essas áreas forem incluídas no perímetro urbano dentro do zoneamento pré-estabelecido, eles poderão iniciar e encaminhar os projetos dentro da legislação vigente, destaca o vereador Arlen Güttges.

Afirmando que o diálogo está pacificado entre todos os vereadores, ele avalia que até o fim deste ano o projeto seja votado. Até porque no ano que vem terá início a revisão do Plano Diretor, que atenderá às necessidades de zoneamento dentro deste perímetro já proposto. Trabalhamos bastante por isso então não deixaremos para o próximo ano, destaca.

Além do projeto que contempla os condomínios, outra proposta que também trata de alteração da zona urbana de Marechal Rondon que tramita no Poder Legislativo é o projeto de lei complementar 03/2016, que visa regularizar duas áreas adquiridas pela Copagril para a construção de um conjunto habitacional por meio do Programa Morar Bem Paraná, em parceria com a Companhia de Habitação do Estado (Cohapar). Este projeto específico que amplia o perímetro urbano onde a Copagril tem interesse em implantar um condomínio habitacional foi encaminhado em separado e não foi votado, primeiro, em função do período eleitoral e, segundo, porque ele fica inócuo, já que está inserido dentro de um projeto maior, que tem áreas rurais incluídas nas áreas de transição e passarão a ser zonas urbanas, ressalta o vereador.

 

 

 

De acordo com Güttges, o projeto encaminhado pela prefeitura não contempla a criação de zona especial de interesse social, uma necessidade tendo em vista que o projeto da Copagril prevê a instalação de residências menores do que os estabelecidos hoje para zona residencial no Plano Diretor. Por isso é preciso incluir esta área no perímetro urbano e transformá-la em uma zona especial de interesse social, para que os terrenos sejam de tamanhos menores do que o previsto no Plano Diretor, detalha. O projeto da Copagril recebeu o pedido de vistas e foi retirado de pauta, porque integra este projeto maior que pode ser alterado ainda na audiência pública do próximo dia 28. Entretanto, esse pedido de vistas foi aprovado em unanimidade pelos vereadores, afirma.

 

Alternativa

De acordo com Güttges, o Plano Diretor prevê que, em dez anos, uma revisão do projeto deve ser realizada, contemplando um novo zoneamento urbano, novas áreas e locais de expansão. Por isso, já foi estabelecida uma zona de transição no projeto em 2008. Mas isso não foi cumprido na época. Após a atual administração assumir, houve uma alteração no perímetro urbano questionada por muitos e, na época, alertei que teríamos uma explosão no valor dos imóveis e que seria inconsistente, as pessoas não teriam condições de comprar terrenos na região central da cidade se não fossem aplicados outros mecanismos previstos no Estatuto das Cidades, que já estavam contemplados no Plano Diretor, como IPTU progressivo no tempo, outorga onerosa do direito de construir, desapropriações de áreas de interesse com pagamentos de títulos da dívida pública, mas isso foi deixado de lado, destaca.

Passados oito anos, explica, a população constatou que não teria condições de comprar terrenos na casa dos R$ 300 mil no centro para edificar residências de R$ 150 mil a R$ 200 mil. Por isso, começaram a buscar alternativas, que foram as áreas fora do perímetro urbano. Essa é uma prática comum em todo o Brasil. Eles montaram associações que adquiriam áreas rurais e buscaram incluir essa área no perímetro urbano para resolver o problema de uma demanda reprimida de terrenos a baixo custo, já que não existem lotes a custo real em Marechal Cândido Rondon hoje, pontua.

Com a perspectiva de que os valores dos terrenos baixem em um prazo de, pelo menos, cinco anos, o Poder Público solicitou uma consultoria para análise dos impactos causados em função do perímetro urbano. Financeiramente para o município, nenhum. Toda a infraestrutura necessária para instalação de novos loteamentos é de responsabilidade dos loteadores, calçada, rampa de acessibilidade, esgoto, energia, então não representa ônus ao município, destaca o vereador.

Além de garantir o acesso a moradias próprias para pelo menos 10% da população – e outras 300 vinculadas diretamente ao Programa Morar Bem Paraná – Güttges destaca outros pontos positivos da inclusão destas áreas no perímetro urbano, como o aquecimento do mercado de construção civil, promoção do crescimento e desenvolvimento da cidade, além de trazer os preços dos lotes do município para a realidade do mercado.

Segundo Flávio Koch, representante de quatro associações que adquiriram áreas para formar loteamentos após a inclusão dos espaços no perímetro urbano, atualmente existem cerca de 14 áreas adquiridas por essas associações – também chamadas de condomínios -, no entanto, nem todas serão parceladas assim que o projeto de lei for aprovado. Ainda existem muitas pessoas pagando as suas áreas. Acredito que cinco ou seis estão com valores nas contas aguardando a decisão do município para encaminhar a parte burocrática ao Incra e IAP e tornar aquela área um loteamento, explica.

Ele diz que somente em termos de documentação é possível que a regularização das chácaras leve pelo menos um ano para então iniciar o parcelamento de solo, ou seja, a abertura dos condomínios em Marechal Rondon será gradativa. Os grupos sabem que esses projetos podem ser alterados com essa audiência pública, mas temos ciência de que essa ampliação vai beneficiar várias propriedades e não só esses condomínios, opina.