Marechal Apesar da expansão da cidade
Chácaras ainda fazem parte do cenário urbano de Marechal Rondon
Ao andar por Marechal Cândido Rondon não é difícil encontrar chácaras inseridas na zona urbana, tanto no centro como nos bairros. Algumas delas, encostadas na cidade, são passíveis de serem incluídas no perímetro urbano a partir de audiências realizadas e da revisão do Plano Diretor.
Entre os inúmeros casos mais conhecidos estão dois quarteirões localizados entre as ruas Sete de Setembro e José Bonifácio até a Avenida Maripá; as áreas pertencem a uma família. Também há um local próximo do Centro de Eventos que serve de estacionamento em eventos do município, além de uma chácara logo adiante onde há algum tempo havia vaca de leite. Outras chácaras estão situadas nas proximidades de um clube de idosos e em frente ao cemitério municipal. Das propriedades em frente ao cemitério uma está em processo de loteamento enquanto a outra o dono não tem interesse em vender.
Se de um lado o setor imobiliário entende que a permanência dessas chácaras nos espaços urbanos contribui para a especulação imobiliária, de outro estão os donos das áreas, que, por vezes, consideram as propostas vantajosas apenas para os interessados em comprá-las.
PRESSIONADO
Conforme os proprietários de uma chácara incorporada ao perímetro urbano há algum tempo, propostas de compra sempre aparecem. A família reside há mais de 20 anos na pequena propriedade de onde retira sua renda a partir da agricultura.
“Um pessoal veio atrás da gente há algum tempo com proposta de comprar nossa área, mas em troca da nossa chácara a empresa queria dar uma casa simples e outra parte em dinheiro, só que a gente achou pouco”, disseram ao O Presente os chacareiros rondonenses que preferem não ser identificados.
Eles afirmam se sentir pressionados, de certa forma, e destacam que não são contrários à venda da área, desde que seja negociada por um valor justo à família. “A proposta até agora foi fraca para nós. Não se mostrou interessante, pois envolve casa ou casas simples e não chegou a ser dito um valor financeiro para a venda”, comentam.
Os chacareiros dizem saber de pessoas que se desfizeram das suas propriedades em troca de casas e dinheiro, mas que em pouco tempo se arrependeram do negócio. Eles citam que nesses casos as pessoas falaram que teria valido a pena apenas para quem loteou as áreas. “Também existem casos de pessoas dizendo que as casas eram citadas com valor maior do que de fato valem para que os proprietários vendessem suas chácaras”, apontam.
NÚCLEO DE IMOBILIÁRIAS
O coordenador do Núcleo de Imobiliárias da Associação Comercial e Empresarial (Acimacar), Roberto Thomé (Beto), salienta que vazios urbanos ocasionam transtornos. “Hoje não é possível passar veneno, mas a atividade agrícola continua acontecendo, podendo em alguns casos criar insetos. A principal questão é que esses locais deixam de ser ocupados com a construção civil, infraestrutura completa, novas casas, ou seja, isso impede que se movimente uma cadeia muito grande que envolve asfalto, sinalização, meio-fio, deixando de gerar renda”, opina.
“Nós ficamos com as mãos amarradas porque os loteadores verificam quantos lotes podem ser disponibilizados para venda na área e verificam o custo da infraestrutura, então analisam se é viável ou não. Essas áreas não foram loteadas porque os proprietários criam uma falsa expectativa de valor que não pode ser atendida pelo mercado. O agricultor chama agrimensor, que faz um mapa de quantos terrenos daria se fosse lotear, daí o proprietário cria a falsa expectativa sobre o valor dos terrenos e pensa que pode vender a um preço, porém, muitas vezes, não leva em conta a infraestrutura completa. Existem loteamentos com 100 vezes para pagar, então quanto dinheiro o loteador investe para recuperar em oito anos e meio? Essa conta acaba não fechando, por isso a maioria das áreas ficam paradas sem ser loteadas”, destaca Beto.
Ele menciona que algumas famílias se mostram irredutíveis nos preços. “Na região do cemitério tem uma área que pertence a um supermercado, contudo o pedido está muito acima do valor de mercado. Na frente do cemitério eram duas áreas, uma foi comercializada ano passado e será loteada, já o dono da outra área não quer vender e nem lotear”, expõe.
EMPECILHOS
O coordenador do núcleo enaltece que uma área de dois quarteirões situada entre as ruas Sete de Setembro, José Bonifácio e Avenida Maripá estava em processo de loteamento, no entanto a tubulação de água pluvial não atende aos requisitos, de modo que a família deveria implantar nova tubulação do loteamento até o manancial no Loteamento Rainha. “Houve um problema de planejamento da rede de esgoto antigamente, mas esse loteamento começou a andar e se não for neste ano, no próximo a área deve ser loteada pela família”, revela.
Ele entende que na região do Centro de Eventos, onde há áreas que a Acimacar usa para estacionamento, há locais que deveriam ser incorporados ao patrimônio municipal. “Tem uma área na frente de um clube de idosos, sendo que a família quer um valor muito alto, então não compensa lotear porque não tira o custo. Outra área próxima pertence a um empresário que não tem interesse em vender”, expõe.
De acordo com o representante do núcleo, que também é corretor, há imóveis em bairros nos quais as pessoas têm comprado lotes a partir de R$ 75 mil, pois nas outras regiões estão muito caros.
Em relação à eventual pressão pela venda das chácaras urbanas, ele diz desconhecer o fato, uma vez que ninguém é obrigado a vender, mas confirma que as visitas existem. “Muitas vezes o loteador vai receber todo valor pela comercialização dos terrenos em dez ou 12 anos e quando aprovados os loteamentos só são liberados pela prefeitura ao serem concluídos os trâmites”, frisa, lembrando que ainda há perda de espaço com ruas e área reservada ao município.
EXPANSÃO
O secretário municipal de Coordenação e Planejamento, Reinar Seyboth, ressalta que as chácaras se tornaram urbanas devido ao crescimento do município. “Em um primeiro momento o município com sua expansão acaba tornando aquela área antes rural em urbana, forçando o proprietário em um período a receber propostas eventuais de interessados ou do proprietário em fazer o loteamento”, pontua.
“Isso não significa que aquela pessoa seja obrigada a fazer parcelamento. Não existe algo na lei que obrigue. Com o crescimento do município podem ocorrer situações de algumas ruas ficarem trancadas e não dar fluxo à malha viária urbana no caso de haver uma chácara no meio da cidade. O que falta ao município é a implementação dos instrumentos urbanísticos previstos no Ministério das Cidades para forçar o proprietário da chácara urbana a fazer a urbanização. São vários instrumentos previstos, como IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana) Progressivo, que no município deve ser implementado e que a partir do novo Plano Diretor vamos pôr em prática, desde a declaração de interesse público com a consequente desapropriação”, aponta.
Seyboth informa que em Marechal Rondon não há tantos problemas quanto em outros municípios maiores porque desde o Plano Diretor de 2008 não foi permitido vazio urbano, ou seja, a urbanização de partes desconexas com a área já urbanizada. Com isso, garante, os transtornos foram minimizados. “A existência não só de chácaras urbanas como de terrenos vazios e por muito tempo nessa condição de não cumprir com a função social gera especulação com o aumento dos valores venais, forçando que o município expanda para outras áreas. Os problemas existentes diminuem com a impossibilidade de não criar vazios urbanos”, reflete.
O secretário diz que não há um levantamento da prefeitura sobre quantas são as chácaras urbanas, uma vez que algumas são passíveis de urbanização enquanto outras estão desconexas da zona urbana. “Os termos do IPTU Progressivo serão regulamentados em uma nova lei. Muita gente acha que será taxado em 100% o valor do imóvel, mas não é isso. Existe limite de taxação para não ser considerado confisco, podendo ser derrubado e judicializado se o dono do imóvel vencer demanda judicial se as condições não forem de acordo com a lei. Aqui nós falamos no IPTU Progressivo de áreas de anos e anos e que não são utilizadas”, conclui Seyboth.
O Presente
