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Marechal

Excesso de oferta e baixa demanda de compradores formam “estoque” de residências

 

Mirely Weirich/OP

Se atualmente o excesso de oferta e a baixa demanda de compradores formaram um estoque de residências pela cidade, o mesmo pode acontecer em alguns anos com apartamentos em fase de construção em pelo menos sete edifícios no centro de Marechal Cândido Rondon

Se nas grandes cidades as construtoras já experimentam o drama do estoque negativo – com um alto número de imóveis disponíveis para venda e baixa demanda de compradores – que pede a necessidade de liquidação por meio de promoções como descontos de 20% nos apartamentos prontos ou benefícios como um ano de condomínio e IPTU, em Marechal Cândido Rondon, o mercado imobiliário vê 2017 com bons olhos. A diferença do compra-dor deste ano para o comprador do ano passado é que agora ele está mais consciente. No ano passado entrou mui-to cliente de financiamento que não brigava por R$ 5 mil ou R$ 10 mil de diferença no imóvel porque pagaria parcelado em dez ou 15 anos, mas agora ele briga pelo preço, ele vem com o dinheiro, diz o preço e se o imóvel está valendo aquilo ou não, opina o coordenador do Núcleo de Imobiliárias da Associação Comercial e Empresa-rial de Marechal Cândido Rondon (Acimacar), Roberto Thomé (Beto).

Apesar de afirmar que a taxa de juro para o imóvel fora da faixa do programa Minha Casa, Minha Vida estar alta, beirando o 1.8 ao mês quando somada a inflação, Beto acredita que em meados de fevereiro ou março possa haver uma redução na taxa de juros do finan-ciamento imobiliário normal, inclusive para imóveis usados, que hoje são inviáveis para a população. Apesar de não termos números oficiais, hoje a quantia de casas à venda é maior do que de casas para locação no município, mas não considero que vivemos em uma crise de oferta e demanda ou em estoque negativo porque existe comercialização. Só não está vendendo quem tem o preço fora do valor de mercado, destaca.

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FEBRE DOS CONDOMÍNIOS

Em loteamentos novos nos arredores de Marechal Rondon, a cada 100 metros, não é difícil encontrar ao me-nos uma casa com a placa de vende-se. Se hoje o excesso de oferta e a pouca demanda fizeram um estoque de residências pela cidade, o mesmo pode começar a acontecer daqui um ano com apartamentos.

De acordo com o coordenador do Núcleo de Imobiliárias, cerca de 95% dos novos prédios que estão em edificação na região central da cidade são em sistema de condomínio, uma espécie de mutirão em que as pessoas se juntam, decidem o número de apartamentos que cada um ficará e rateiam os custos da obra para gerar um capital. Quando o prédio está pronto, esse apartamento vale muito mais do que se esse investidor tivesse deixado o dinheiro no banco, por exemplo. Mas depois, quando todos esses apartamentos estiverem prontos, quem vai morar?, questiona Beto.

Ele exemplifica citando um edifício de 24 apartamentos ainda em obra na Rua Sete de Setembro, onde aproximadamente oito são de pessoas que compraram os apartamentos para fixar moradia. Já os outros 16 serão destinados para locação ou venda. A vantagem desta situação é que vamos melhorar a carteira, o nível dos imóveis para locação no centro, ou seja, vai sobrar aquele imóvel antigo, que o dono não quer investir, alugado há 15 ou 20 anos, que quando ocorre algum problema ele diz que é culpa do inquilino, mas na verdade é o desgaste natural do imóvel, complementa.

Na conta do arquiteto e urbanista Ricardo Leites de Oliveira, são pelo menos oito edifícios sendo construídos na região central de Marechal Rondon, todos com porte acima de 15 apartamentos, ou seja, mais de 100 imóveis que estarão entrando no mercado nos próximos anos. Claro que nem todos serão destinados à venda e locação, mas ainda assim será que terá público para alugar ou comprar esses imóveis? Hoje é difícil dizer, mas daqui há dois ou três anos já saberemos a realidade disso, menciona.

Para o profissional, se forem realmente concluídos num prazo de um ou dois anos os edifícios já iniciados, pode ser que haja uma sobra de apartamentos no futuro, mas, por outro lado, com a instalação do frigorífico da Frimesa e a edificação do Batalhão de Polícia de Fronteira (BPFron) no município, novos moradores podem vir para Marechal Rondon e suprir parte desta demanda e até exigir a construção de novos edifícios num curto prazo. E o nosso município também é bastante rico, então acredito que muitas pessoas ainda podem investir nesses edifícios, dependendo das possibilidades de parcelamento e de como estará mercado, comenta.

 

PERFIL DOS MORADORES

Uma certeza é a de que os consumidores desses apartamentos não serão aqueles que querem fugir rápido do aluguel. Conforme Beto, normalmente esse público torna-se participante do Minha Casa, Minha Vida – que na visão dele não deve sofrer cortes em 2017, mas talvez mudanças nos critérios. Geralmente é um casal novo que está formando família e sai da casa dos pais ou duas famílias que moravam juntas ou ainda famílias já formadas que estavam pagando aluguel e queriam ter a casa própria, mas cerca de 70% do Minha Casa, Minha Vida são casais formando família, pontua.

E para o público que está tentando entrar no programa do governo federal e conquistar a casa própria, o corretor de imóveis faz um alerta: avalie bem a compra de casas germinadas. De acordo com Beto, esse tipo de residência é normalmente voltado aos clientes do programa, e entregue com 54 metros quadrados e um espaço para construção de uma garagem, somando 70 metros quadrados. Hoje esse comprador se livrou do aluguel, mas daqui há cinco, seis anos, quando começar a sobrar um dinheiro e ele quiser ampliar a casa, não vai ter para onde ampliar, ou se tiver mais um filho, não terá mais de dois quartos, salienta.

 

ENTRAVES

Mesmo vislumbrando um ano positivo, Beto ressalta algumas dificuldades do setor que devem perdurar não só pelo próximo ano, como a concorrência entre as construtoras e o mercado informal de pessoas que possuem capital para investir na edificação de casas para venda. Há empresários que chegam a ter 15 casas prontas para vender, com equipes de pedreiros e pessoas que cuidam apenas das vendas desses imóveis. Por cada uma dessas residências estarem em um nome diferente, eles conseguem burlar o fisco. Como uma empresa vai construir e competir com isso se precisa declarar tudo?, questiona.

Outro fator que traz instabilidade ao mercado imobiliário local, conforme o coordenador do Núcleo de Imobiliárias, está nas más avaliações feitas por corretores que estão há pouco tempo no mercado. Um dos exemplos citados pelo profissional está em um imóvel avaliado por ele no ano passado em R$ 265 mil, por um segundo corretor por

R$ 260 mil e por um terceiro por R$ 390 mil. Eu tenho 23 anos de profissão, e mesmo com tanto tempo de atuação, neste momento de instabilidade, passamos a pedir uma segunda opinião para outros corretores nas avaliações, enquanto que há profissionais que estão há um ano atuando e já fazem avaliação de imóveis. Mas com que experiência?, pontua. E o que acontece é que essa empresa recém criada enche a cidade de placas em imóveis completamente fora de valor de mercado, o que deixa o comprador ainda mais inseguro quanto a compra, conclui.

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