Marechal Impasse?
Vazio urbano trava avanço dos condomínios em Marechal Rondon
Modelo de autogestão criado há cerca de 20 anos em Marechal Cândido Rondon, os condomínios são grupos formados por cotistas pessoa física que após algum tempo constituem uma associação com diretoria que toma decisões em assembleias visando obter a permissão dos órgãos competentes para lotear a área a valores mais acessíveis do que os praticados no mercado imobiliário e com isso facilitar às pessoas realizarem o sonho de construir a casa própria. No entanto, há uma série de trâmites para que tais associações se tornem loteamentos e com isso possam receber construções. Desde a criação até a liberação para edificação o processo pode levar até oito anos.
25 ASSOCIAÇÕES CONSTITUÍDAS
Uma estimativa extraoficial aponta para até 25 associações constituídas no município, com em torno de três mil cotas (futuros terrenos) e de quatro mil a cinco mil pessoas envolvidas. A renda média do casal ou da família que integra essas associações é de R$ 4 mil.
Entre os primeiros loteamentos originados na sede municipal por meio de associações legalmente constituídas estão o Amazonas, Araguaia, Araucária, Arco Íris, Barcelona, Dos Pássaros, Guarani, Guarujá e União. O mesmo modelo é seguido em outros municípios.
Presidente da Associação Fênix, Flávio Koch: “O valor aproximado de cada cota (lote) é de R$ 30 mil e os lotes aqui têm tamanho de 304 metros, 338, 418 e 538 metros quadrados, ou seja, o Plano Diretor é respeitado. A expectativa é de que em novembro ou dezembro o loteamento esteja liberado e a partir daí os donos poderão financiar e construir nos seus lotes” (Foto: Joni Lang/OP)
LOTEAMENTO FÊNIX
O Loteamento Fênix, à frente do Jardim Primavera e nas imediações da Linha Guará, pode ser o exemplo mais recente. Há alguns meses foi realizado sorteio dos 204 terrenos pertencentes aos cotistas, sendo que a associação segue com os trabalhos de construção da infraestrutura, o que deve ficar pronto até meados de novembro para que a partir de então os proprietários estejam autorizados a buscar financiamento para construir suas casas.
O presidente da associação, Flávio Koch, informa que o grupo foi fundado em novembro de 2010 e a primeira área de terra adquirida em 2012 com 154 cotistas, enquanto outra parte foi comprada no ano de 2013, sendo que hoje a associação soma 204 cotistas (terrenos). “Iniciamos o processo de parcelamento do solo logo após a inclusão desta área no perímetro urbano no ano de 2016. Com documentos em dia, no final de 2018 fizemos assembleia para escolher a empresa de medição e empresa para executar obras de infraestrutura”, explica.
Koch diz que a área é de 138.497 metros quadrados, dos quais 77.961 (56,2%) são ocupados pelos terrenos, enquanto 60.535 metros quadrados (43,7%) recebem ruas e área institucional (reservada ao município). “Fora a compra das áreas de terra, a infraestrutura completa deve custar em torno de R$ 4,6 milhões. O valor aproximado de cada cota (lote) é de R$ 30 mil, mas se fosse para começar hoje seria de R$ 55 mil. Os lotes aqui têm tamanho de 304 metros, 338, 418 e 538 metros quadrados, ou seja, o Plano Diretor é respeitado”, frisa.
O rondonense comenta que as obras têm engenheiros responsáveis, contam com bocas de lobo, tubulação de água pluvial, rede de água e esgoto do Saae, asfalto e emissário que atende o Jardim Paraíso, Loteamento Ebenezer e Morada Nova. “Todo o investimento saiu do caixa da associação a partir dos valores pagos pelos cotistas”, salienta.
Koch, que também preside as associações Veneza, Deville, Guará e grupo Jardim Laranjeiras, destaca que as diretorias têm evitado que uma pessoa compre mais de uma cota. “Lógico que alguns pais compraram cotas para quando seus filhos formarem família ou houve desistência e outras pessoas adquiriram algumas áreas”, menciona.
No caso do Fênix, que soma 13 quadras, os lotes já possuem inscrição imobiliária para pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). “A expectativa é de que em novembro ou dezembro o loteamento esteja pronto e liberado pela prefeitura, então a partir daí os donos poderão financiar e construir nos seus lotes”, pontua.
Segundo ele, duas das associações que preside ainda não podem ser loteadas devido ao parcelamento do solo. “Uma das áreas está localizada depois do Guavirá e envolve vazio urbano, então depende da revisão do novo Plano Diretor ser aprovada (na Câmara e sancionada pelo prefeito). Além desse grupo que faço parte, tenho conhecimento de mais cinco ou seis associações naquela região (Guavirá). No ano de 2012 me recordo de cerca de 12 associações que a prefeitura tinha conhecimento, mas hoje esse número deve estar próximo de 25”, revela Koch.
ASSOCIAÇÕES REGULARES
O secretário municipal de Coordenação e Planejamento, Reinar Seyboth, enaltece que é difícil dizer um número preciso de associações, uma vez que embora regulares contam com dados informais. “O município não tem controle para citar qual chácara ou propriedade pertence a um condomínio. Algumas associações solicitaram parcelamento de solo, então há pedidos executados ou próximo de serem, enquanto outros aguardam condição do Plano Diretor em relação aos vazios urbanos. Há muita chácara no perímetro urbano, porém não está anexa a uma área já urbanizada, o que impede algumas associações distantes da área já urbanizada de fazerem o parcelamento”, expõe.
Seyboth ressalta que as associações são regulares, suas ações são decididas em assembleia e já possuem o principal requisito para futuramente serem loteadas: estão no perímetro urbano. “O segundo passo é estarem anexadas a uma área já urbanizada para dar sequência e evitar o vazio urbano que a lei veda. Ao preencher essas duas funções será possível fazer parcelamento. Algumas associações trabalham nesse sentido, como o Loteamento Fênix e a Associação Morumbi, que estão adiantados. Todavia, há outras associações longe da área urbanizada e que não conseguem fazer parcelamento, gerando expectativa”, pontua.
Depois de a área estar anexa a um local já urbanizado a associação deve apresentar estudo da área, se possui Área de Preservação ou não, incluir malha viária, área a ser doada ao município. “Esse estudo inicia com a apresentação de um projeto junto ao município, que vai analisar o pedido, estando o projeto arquitetônico aprovado, a associação consegue prévia do loteamento. A partir disso encaminha ao IAP (Instituto Ambiental do Paraná) para autorização ambiental, mas isso demora bastante tempo. Depois apresentam projetos de passeio, sinalização, pavimentação, esgoto, água, energia elétrica para, enfim, aprovar o loteamento. Só mais tarde emite decreto para a associação executar o loteamento e fazer a segmentação dos vários lotes e beneficiar os associados. Com as áreas individualizadas cada proprietário pagará impostos e o município recolherá o lixo”, detalha Seyboth.
Secretário municipal de Coordenação e Planejamento, Reinar Seyboth: “Há muita chácara no perímetro urbano, porém não está anexa a uma área já urbanizada, o que impede algumas associações distantes da área já urbanizada de fazerem o parcelamento” (Foto: Joni Lang/OP)
MAIOR DIFICULDADE
O secretário reconhece que a maior dificuldade para as associações é não conseguir avançar devido ao vazio urbano. “Isso não foi a atual administração quem criou, mas vem da história do município. A ideia é existir expansão ordenada como ocorre no município. Não há imbróglio, mas dificuldades pontuais em cada uma das situações apresentadas. Quanto ao financiamento e construção, isso depende do parcelamento ocorrer e da área ser urbanizada”, aponta.
Seyboth lembra que no ano de 2016 o perímetro urbano, que era de quase 18 quilômetros quadrados, foi estendido para até 25 quilômetros quadrados, cuja lei foi sancionada no início do ano de 2017. “O novo Plano Diretor possui as mesmas regras, contudo com algumas modificações no percentual de área verde, utilidade pública e vias. A proposta é de 5% de área verde, 5% de utilidade pública e no mínimo 25% de vias; se não chegar a este índice de 25% em vias o restante deve ser acrescido de área institucional. A revisão do Plano Diretor torna essa divisão mais justa, pois antes a área de utilidade pública podia chegar a 50%. O município segue a lei de parcelamento à risca porque é a legislação vigente. Com a revisão, o Plano Diretor traz algumas condições diferentes para aplicar essas regras”, observa o secretário.
ENTENDIMENTO
O vereador Ronaldo Pohl destaca que não se discute mais ampliação territorial e/ou da área urbanizada do município. “Isso foi aprovado em 2016 e inclusive promulgado por mim em 2017. O que se discute agora é a regulamentação e o formato desses novos loteamentos, sejam eles privados ou associações. Algumas pessoas olham essa questão das associações de maneira equivocada. Eu tenho uma visão diferente, penso que as associações foram formadas por pessoas com o sonho de ter um lote, um lar para chamar de seu. A possibilidade de viabilizar esse sonho deve ser resolvida pelo Poder Público. Penso que houve demora para que o Plano Diretor chegasse à Câmara de Vereadores, perto da eleição. Mas devemos ter o entendimento de que as pessoas que apostaram seu recurso devem ser respeitadas e a Câmara tem que deliberar e fazer as leis para a maioria”, opina.
De acordo com o edil, entre o desejo das associações está a diminuição dos tamanhos dos terrenos. “Temos em Marechal Rondon algumas famílias abastadas que tiveram por muitos anos o direito de fazer as leis e muitas vezes o direito da grande maioria, que são famílias com menos posses e menos recursos, não foi respeitado. Vemos no centro lotes de 800 metros, mil e dois mil metros, chácaras enormes na cidade, mansões construídas em uma quadra inteira, não que esteja errado, para quem tem possibilidade é maravilhoso, mas nós, enquanto vereadores, devemos legislar para a grande maioria. E a grande maioria é quem tem pouco recurso e não tem possibilidade de comprar um lote grande”, ressalta, informando que vai apresentar a pauta da redução do tamanho dos terrenos.
Pohl, que é corretor de imóveis, comenta que extraoficialmente fala-se em torno de quatro mil a cinco mil pessoas envolvidas nas associações, sendo que algumas delas já viraram loteamentos. “Vemos nesses associados a vontade de fazer as coisas certas. Quando defendo as associações estou trabalhando exclusivamente como vereador, mas contra a minha empresa, porque o corretor imobiliário não pode vender lotes em condomínios ou perde o registro. Ao defender as associações estou pensando no bem comum da população”, evidencia.
Vereador Ronaldo Pohl: “Acredito que nos próximos 60 dias a Câmara deve votar a revisão do Plano Diretor. Hoje o grande problema é a lei do vazio urbano que não permite um loteamento que não esteja anexo a outro loteamento. Queremos propor uma lei boa ao município” (Foto: Joni Lang/OP)
REVISÃO DO PLANO DIRETOR
De acordo com o vereador, a expectativa é de que nos próximos 60 dias a Câmara vote a revisão do Plano Diretor. “Hoje o grande problema é a lei do vazio urbano, que não permite um loteamento que não esteja anexo a outro loteamento. Este vai ser um entrave e tende a gerar discussões na Câmara. Como vereador, solicito reunião com o Núcleo das Imobiliárias para ouvir loteadores e corretores de imóveis, além de reuniões com lideranças das associações. Depois vamos nos reunir com o secretário Reinar e o Conselho do Plano Diretor para buscar um meio termo porque nesses três grupos vamos ouvir três intenções diferentes visando propor uma lei boa ao município”, destaca Pohl.
Propriedade situada nas imediações do Clube Lira é apontada como uma das associações (Foto: Joni Lang/OP)
O Presente
